Le locazioni brevi e turistiche

Approfondimento di Terenziani Gorizia e Zane Gorizia

Di: Vincenzo Nasini

Il: 2023-12-18

Relazione Terenziani  Gorizia

Avrei voluto iniziare a parlarvi di locazioni turistiche e di affitti brevi partendo anche da qualche dato giurisprudenziale, un po' di gossip giuridico: ci sarà ben stato un po' di contenzioso in materia di affitti brevi o locazioni turistiche, avranno ben litigato qualche volta host e superhost. Sicuramente qualche volta l’alloggio non avrà rispettato le aspettative, qualcuno si sarà lamentato del riscaldamento o dell’aria condizionata, o alla riconsegna qualche elettrodomestico avrà smesso di funzionare, avranno sicuramente avuto motivi di conflitto, ma in realtà non pare che le situazioni siano state così gravi dal finire nella cronaca giudiziaria. Inserendo le parole chiave in tutte le banchi date “affitti brevi” “locazioni turistiche” il 10% delle massime riguarda aspetti condominali, quindi sostanzialmente i vicini che si lamentano del viavai e la legittimazione o meno ad inserire clausole limitative nei regolamenti condominiali, il 90% riguardava invece pronunce della corte di giustizia dell’unione europea molto spesso orientate a legittimare controlli sugli affitti brevi, a legittimare norme che consentono la raccolta dei dati dei contratti, la trasmissione dei dati relativi ai profitti da parte di Airbnb o piattaforme simili, o comunque aspetti più cha altro di natura fiscale. L’assenza praticamente totale di contenzioso in caso di affitti brevi ci fa capire come mai molti proprietari potendo si orientano su questa forma di locazione. Al massimo la vendetta dell’inquilino si consumerà nella recensione negativa. Oggi la stellina e qualche commento feroce danno più soddisfazione di una sentenza di condanna.

Ma allora vediamo cosa nella normativa sulle locazioni rende le locazioni turistiche e brevi così apprezzate.  Partiamo da quelle turistiche:

Da quando si inizia a parlare di locazione turistica nel diritto? Con la legge 431/1998, legge che ha completamente riformato la normativa sulle locazioni abitative allontanandoci dal regime vincolistico della legge sull’equo canone pur mantenendo come sappiamo forti limitazione nella durata ed in parte anche sui canoni quando la durata potrebbe essere anche più contenuta, come nei contratti a canone concordato. È l’art. 1 che autoesclude tutta la normativa speciale per quelle locazioni che non hanno carattere primario, ed in particolare “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.

E allora da che norme sono regolate? Nella 431 non si dice che sono regolate da altra normativa o dalle norme del codice civile, ma a mano a mano che si detta la disciplina delle locazioni abitative primarie si dice, questa norma non si applica alle locazioni turistiche. Costringendo così gli interpreti di volta in volta a dover capire quali parti della normativa sulle locazioni abitative si applicasse in effetti.

Queste disquisizioni cervellotiche hanno finalmente avuto fine con il D. lgs 79 del 2011, meglio noto come “codice del turismo”. All’art. 53 si dice che alle locazioni turistiche si applica il codice civile e dunque si applica tutta la parte che il codice civile dedica alla locazione e quindi gli artt. dal 1571 in avanti.

Quindi, visto che siamo di fronte ad una normativa decisamente più improntata alla libertà negoziale, che cosa ne è dei grandi temi?

Per. Es. il canone, ovviamente è libero (non equo canone no patto territoriale), la durata: libera e non necessariamente breve, non ha affatto il limite dei 30 giorni, ma va da un giorno a qualche anno, a seconda dell’esigenza turistica (disponibilità di seconda casa per più stagioni). Può essere rinnovato anche per uguale periodo. (Naturalmente un occhio alle leggi regionali che possono porre dei paletti di durata sebbene poi molte siano state censurate dalla Giustizia Amministrativa).

La forma del contratto deve essere scritta? Se guadiamo solo al codice civile, no. Il codice civile non ci impone la forma scritta. Secondo alcuni commentatori la L. 311 del 2004 (art. 1 comma 346) stabilisce che qualsiasi contratto di locazione debba essere registrato a pena di nullità. Così come l’art. 1 comma 4 della L. 431/1998 non fa distinzioni tra i contratti abitativi quando richiede la forma scritta ad substantiam. In ogni caso (a parte che per il weekend) nessuno potrebbe ragionevolmente pensare di lasciare alle parole, alla stretta di mano elementi fondamentali del contratto come la durata o il canone, quando mi restituisci l’immobile e quando e quanto mi paghi. Uno schema tipo di contratto, un modello da far firmare è certamente consigliato.

Certo ci si domanda che cosa voglia dire Locazione Turistica, perché questa disciplina così libera potrebbe interessare magari chi decide sì di andare a lavorare in un’altra città, ma magari soprattutto perché attratto dai luoghi in cui vuole trascorrere il proprio tempo libero particolarmente vocati al turismo. (caso amici Viareggio)

Occorre innanzitutto avere riguardo alle intenzioni del conduttore. L’immobile risulterebbe essere la sua soluzione abitativa primaria? Se la risposta è sì allora non ci può essere locazione turistica, ma si applica la normativa speciale sulle locazioni, più stringente perché va tutelata l’esigenza abitativa primaria.

E poi ricordiamoci che non ci sono luoghi in Italia in cui non si possa stipulare una locazione turistica,  non ha alcun rilievo l’ubicazione dell’immobile (non è che a Cortina si può affittare per turismo e a Reggio Emilia no).

Dalle locazioni turistiche si distinguono gli affitti brevi /short rent.

In realtà anche una locazione turistica potrebbe essere breve.

Quali sono le caratteristiche degli affitti brevi:

1)Sono disciplinati dal codice civile, ma anche da norme di natura fiscale, di pubblica sicurezza, norme regionali in materia di turismo e dal codice del consumo.

2) Secondo il DL 50/2017, norma di natura fiscale che però dà, all’art. 4, una definizione di affitto breve si tratterebbe di:

locazioni non superiori ai 30 giorni;

solo tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa;

stipulate direttamente o tramite intermediari immobiliari  (agenti immobiliari o piattaforme V. Airbnb, booking, tripadvisor…)

per uso abitativo;

in cui si può prevedere anche la fornitura di biancheria e pulizia;

3) Si applicano norme regionali in materia di turismo anche perché la locazioni turistica potrebbe essere di durata inferiore ai 30 giorni;

4) Anche l’Agenzia Entrate con la circolare 24/E del 12.10.2017 è intervenuta a dare una definizione di locazione breve. Si tratterebbe di una :

-       Locazione in cui entrambe le parti sono persone fisiche (esclusi quindi i conduttori imprese come nella foresteria);

-       Avente ad oggetto solo immobili ad uso abitativo da A1 a A11, escluso l’A10 che è l’ufficio;

-       Anche di stanze;

-       Per immobili in Italia;

-       Con fornitura di biancheria e pulizia locali, all’inizio ed alla fine del rapporto quindi non inquadrabile in un servizio alla persona, il contratto continua a essere unicamente locazione dei muri;

-       In cui possono essere ricompresi servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile (utenze, wifi, aria condizionata)

-       Niente colazione (quello è il B&B), pasti, auto a noleggio o guide; sono prestazioni che non sono connesse con l’abitazione, ma con servizi alla persona che genererebbero un’attività di impresa.

-       Locazioni non superiori a 30 giorni, ma se ripetute con le stesse persone vanno registrate;

-       Contatto diretto o tramite intermediari (agenti) o portali informatici i quali devono operare la ritenuta se ovviamente sono partecipi della fase del pagamento perché se intervengono solo nella prenotazione ma il pagamento viene poi effettuato in loco quando locatore e conduttore si incontrano, allora non sono tenuti ad operare la trattenuta;

-       È applicabile al cedolare secca al 21%, estensione prevista proprio dal DL 50/2017;

-       Forma contrattuale libera;

-       Non è necessario che i contratti siano scritti, ma è opportuno che lo siano. Lo sa bene un proprietario che ha ricevuto a distanza di alcune settimane una sanzione dal gestore dei rifiuti perché erano stati erroneamente conferiti (l’inquilino aveva buttato il sacchetto dell’indifferenziata ma con all’interno carta e plastica che avrebbe dovuto stoccare a parte). Nel contratto era stata prevista la possibilità di riversare sul conduttore eventuali sanzioni amministrative anche attraverso addebito sulla carta di credito comunicata all’intermediario. E così è stato. E poi si potranno inserire altre clausole sulla condizione degli arredi, degli elettrodomestici, la verifica degli stessi al check out, il divieto di fumo, di tenere animali.

Più passa il tempo però e più si allargano gli adempimenti perché dal 01.01.2023 l’Agenzia delle Entrate vuole sapere, quando il rapporto è gestito dagli intermediari, entro il 30.06 dell’anno successivo, oltre alcuni dati che già erano richiesti cioè nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell’immobile, importo corrispettivo lordo (che già si dovevano fornire in base a una norma del 2017) anche l’anno della locazione ed i dati catastali dell’appartamento affittato. È del tutto evidente che la raccolta di dati in numero sempre maggiore ha l’evidente scopo di mappare queste attività per poi colpirle con la fiscalità. Prelude ad un interessamento dell’agenzia entrate.

Inoltre dal 1.12.2021 è entrato in vigore il DM 161/2021 che ha istituito la Banca Dati del Turismo in cui sono mappate tutte le strutture ricettive: tipologia, capacità ricettiva, codici alfanumerici o identificativi regionali, gli estremi dei titoli abilitativi.

Grande rilievo ha la figura dell’intermediario che può essere agente immobiliare o anche solo una piattaforma informatica. Sono loro che trasmettono i dati all’agenzia delle entrate, che conservano tutti i dati dei pagamenti e che applicano la ritenuta del 21% importo che è considerato di acconto nel caso di non esercizio dell’opzione cedolare secca o di saldo imposta per chi eserciti l’opzione.

 Con la Legge di Bilancio del 2021 questa disciplina degli affitti brevi è stata prevista in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti all’anno. Al di sopra di questo limite l’attività è considerata imprenditoriale, quindi rientriamo nel 2082 del codice civile. E non importa se affitto direttamente o tramite intermediari immobiliari. Naturalmente questa distinzione porta con sé dei riflessi di carattere fiscale sia dal punto di vista dell’iva che dal punto di vista dell’Irpef.

Innanzitutto questo significa dove aprire una partita iva, l’iscrizione nel registro imprese, e l’iscrizione nella gestione previdenziale Inps.

Dal punto di vista dell’irpef poi non posso più applicare la cedolare secca perché non si applica alle imprese, ma solo alle persone fisiche

Dal 2017 poi anche gli alloggi locati per meno di 30 giorni sono ugualmente assoggettabili alle imposte di soggiorno, quella imposta che grava sulle persone che alloggiano in strutture ricettive in città d’arte o di interesse turistico. Al momento sono 1041 gli enti locali che hanno istituito l’imposta di soggiorno che può arrivare sino a 10€. 5 città…

Qualcuno potrebbe domandarsi che differenza c’è tra le locazioni turistiche, le locazioni brevi e le locazioni transitorie di durata inferiore ai 30 giorni.

Le locazioni turistiche possono rientrare nella tipologia di affitti brevi, perché le locazioni turistiche possono avere una durata inferiore ai 30 giorni, anche le locazioni transitorie possono essere di durata inferiore ai 30 giorni, quindi rientrare nella categoria degli affitti brevi, ma non nelle locazioni turistiche perché le locazioni transitorie assolvono ad un’esigenza abitativa primaria.

La durata inferiore ai 30 giorni è un’acquisizione abbastanza recente. È il DM 16.01.2017 che stabilisce la possibilità che i contratti transitori siano anche di durata inferiore ai 30 giorni, prima i contratti transitori andavano da 1 mese a 18 mesi, oggi da 1 giorno a 18 mesi. Con particolari agevolazioni per questa tipologia di affitto breve per esigenza abitativa primaria. Per esempio:

1.     Non devono documentare il motivo;

2.     Il canone di locazione è libero. Sopra i 30 giorni sarebbe libero solo nei comuni con meno di 10.000 abitanti, in tutti gli altri sopra i 30 giorni si devono applicare le fasce di oscillazione previste dagli Accordi territoriali Confedilizia/Sindacati. Certo un contratto transitorio, anche in un comune ad alta tensione abitativa, se a canone libero non potrà godere della cedolare al 10% ma sarà al 21%.

3.     La ripartizione degli oneri accessori è pure libera

Le locazioni brevi avendo durata entro i 30 giorni non hanno l’obbligo della registrazione. La registrazione però assorbe all’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza (ad eccezione dei conduttori extracomunitari che devo sempre dichiarare entro 24 ora dalla consegna dell’immobile).

Per le locazioni non registrate all’Agenzia Entrate è attivo allora presso le questure il portale Alloggiati Web, a cui occorre registrarsi per inviare le comunicazioni delle ospitalità nelle locazioni non soggette a registrazione.    La comunicazione deve essere sempre effettuata nelle 24 ore successive all’arrivo degli ospiti e dimenticare questo adempimento può costare veramente caro perché le sanzioni consistono nell’arresto fino a tre mesi o con una multa da 206€.

Dall’insieme di norme di fonte così diversa, si comprende che gli affitti brevi sono la forma più osteggiata di locazione, gli inquilini che cercano una casa d’abitazione si lamentano  perché le locazioni brevi sottraggono immobili al mercato del lungo periodo, gli albergatori si lamentano perché sostengono che i proprietari di casa fanno loro concorrenza sleale, gli enti locali nel dare ragione agli uni o agli altri nel frattempo colgono occasione per fare cassa, magari applicando l’imposta di soggiorno.

Tra le diverse pronunce della Corte di Giustizia Ue una mi ha certamente colpito perché riguardava una norma francese che imponeva un regime di autorizzazione preventiva alla locazione di breve periodo, in determinati comuni in cui la tensione sui canoni di locazione è particolarmente elevata. E la corte di giustizia Ue ha ritenuto questa norma non illegittima. Quindi non posso fare quello che voglio di casa mia. È terribile e quello che sta accadendo a Venezia, Firenze, quello che leggiamo in questi giorni va in questa direzione. Onore quindi a chi sta combattendo questa battaglia di libertà.

Relazione Zane Gorizia

Buongiorno,

il mio intervento mira ad esaminare alcune problematiche che possono riguardare il mediatore con riguardo alle locazioni brevi. Non vuole essere una disamina sistematica, ma uno spunto di riflessione sul ruolo degli intermediari e su alcune criticità che si cominciano a rilevare nell’attività professionale, delle quali si parlava con l’avvocato del Torre.

Con il boom delle locazioni brevi, e delle locazioni turistiche in particolare, la figura dell’intermediario immobiliare è cambiata molto e sono molto cambiate le funzioni con riguardo la gestione di immobili di terzi.

Per capire quali possono essere i problemi e le responsabilità è fondamentale vedere in quale ruolo e con quali modalità l’intermediario interviene, perché in questo ambito non possiamo più limitarci a pensare solo alla figura del mediatore come delineata dal codice civile.

Partiamo quindi dal codice civile. L’art. 1754 il mediatore è colui che mette in contatto due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato a nessuna di esse. Il mediatore è quindi terzo rispetto ai soggetti interessati all’affare. Come terzo il mediatore non interviene nel contratto, non ne è parte, e in linea di principio non ha responsabilità in ordine agli obblighi che il contratto mette in capo alle parti.

Nella sua attività, nella fase delle trattative tra i soggetti che si accingono a contrarre, ha però il dovere di comunicare alle parti le circostanze che gli sono note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare secondo i principi di buona fede e correttezza.  Da tale dovere discende sicuramente una responsabilità, se fornisce informazioni non veritiere, o non si adopera con la diligenza dovuta per ottenere le informazioni necessarie.

Ma quale grado di diligenza? Muovendo dalla considerazione che la legge n. 39 del 1989 ha posto quale requisito della sua attività la professionalità, la giurisprudenza ha ritenuto che il mediatore, nello svolgimento della propria attività deve impiegare la diligenza qualificata, cioè quella del professionista esperto del settore in cui opera. (richiesta dall’art. 1176 2° comma del codice civile, secondo cui “nell’adempimento delle obbligazioni inerenti l’esercizio di una attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata).

Vediamo allora di calare questi concetti nel tema di cui ci occupiamo.

La prima domanda che l’avvocato del Torre mi ha posto quando mi ha chiesto di partecipare è quale responsabilità possa avere il mediatore nelle ipotesi in cui intervenga nella compravendita di un immobile che l’acquirente ha espressamente manifestato di voler destinare a locazione turistica.

Se l’immobile acquistato a tal fine non può essere destinato a tale attività, il mediatore è responsabile?

Abbiamo sentito da chi mi ha preceduto che non tutti gli immobili posso essere destinati a locazione turistica: ci possono essere dei vincoli previsti ad esempio nel regolamento condominiale, oppure limitazioni di tipo amministrativo come vincoli previsti dai regolamenti edilizi che impongono che gli immobili abbiano determinate caratteristiche per poter essere destinati a locazione turistica.

La domanda che dobbiamo porci è appunto se il mediatore in questo caso è responsabile. In passato, con una interpretazione strettamente letterale dell’art. 1756 del Codice civile, si riteneva che l’intermediario avesse l’obbligo di comunicare alle parti soltanto le circostanze relative alla valutazione dell’affare di cui avesse conoscenza, e il dovere di non comunicare consapevolmente informazioni non vere. Quindi secondo questo orientamento il mediatore non sarebbe stato gravato dell’obbligo di assumere informazioni, nemmeno se fossero state conoscibili impiegando l’ordinaria diligenza, e neppure dall’obbligo di verificare la veridicità delle informazioni portate a sua conoscenza.

Ma come abbiamo detto la giurisprudenza più recente ha cambiato posizione.

Da esperto del settore immobiliare discende che il mediatore è tenuto a comunicare alle parti anche le circostanze che non gli sono direttamente note, ma sono comunque conoscibili con l’uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale. In questa prospettiva l’art. 1759, 1°comma, secondo cui il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze che possono influire sull’affare, dovrebbe essere interpretato in senso ampio, e attribuire al mediatore l’obbligo di assumere le informazioni relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare in misura adeguata rispetto alle caratteristiche dell’affare stesso e al livello della sua organizzazione, e adeguate rispetto alle richieste delle parti.

Non ho trovato precedenti specifici, ma la Cassazione (ord. n. 28441/22 pubblicata il 30 settembre 2022) ha avuto modo di dire che la natura di operatore specializzato impone al mediatore di osservare una diligenza qualificata nello svolgimento dell’attività professionale, anche compiendo indagini di tipo tecnico giuridico.

Quindi l’art. 1759 pone a carico del mediatore l’onere di raccogliere tutte le notizie che si possono acquisire attraverso le visure ordinarie e le usuali verifiche per assicurare la sicurezza dell’affare. E se particolari circostanze dell’affare lo richiedono, il mediatore può essere gravato da un obbligo di accertamento anche più penetrante sugli elementi rilevanti per la valutazione del negozio giuridico.

Quindi per dare una prima risposta, direi che se è vero che la funzione del mediatore è quella di mettere in relazione le parti per farle pervenire alla conclusione dell’affare; e che, in quanto terzo, il mediatore non interviene nel contratto e non ha responsabilità derivanti dal contratto, nel nostro caso di compravendita di un immobile che non può essere destinato a locazione breve o a locazione turistica, il mediatore può però essere responsabile per la sua attività che include anche un obbligo di accertamento della situazione e di trasmissione delle informazioni. Direi, anche solo per non aver segnalato alla parte la necessità di accertamenti e verifiche in merito alla utilizzabilità dell’immobile a quel fine.

Questa è una delle ipotesi di responsabilità del mediatore che in realtà si pone in una fase precedente l’utilizzazione dell’immobile.

Ma pensiamo invece ai problemi e alle controversie che possono sorgere in relazione a questi contratti di locazione: penso ai danni agli appartamenti, alla mancata restituzione dell’immobile. Quale è il ruolo dell’intermediario?

È noto a tutti che queste locazioni si sono affermate in questi ultimi anni come un vero nuovo settore di business. Un settore nel quale accanto alla figura dell’agente immobiliare tradizionale, che si è sempre occupato di mediazione, si sono affacciate figure ibride che, oltre a far incontrare domanda e offerta per gli immobili da locare, assumono il compito di gestirne l’attività di promozione e organizzazione dell’immobile.

Ecco, a seconda delle modalità con cui questa attività viene svolta e del tipo di rapporto che si instaura tra le parti nascono obblighi e responsabilità diversi.

Sappiamo che ci sono moltissimi soggetti che fanno rent to rent: si tratta in sostanza di ipotesi di contratti di locazione con autorizzazione alla sublocazione, che lascerei da parte perché in questo caso l’intermediario, che prende in locazione l’immobile per poi sublocarlo con contratti di locazione breve, in conto proprio, acquisisce la posizione di locatore e si assume direttamente i rischi e gli obblighi dell’attività di sublocazione e del rapporto con il cliente affittuario. Mi pare invece più rilevante esaminare cosa accade nella gestione di immobili di terzi in ipotesi di incarico conferito attraverso un mandato.

In quest’ambito, sempre più spesso l’agente agisce come property manager, questa è la figura che ha sempre più preso piede, che assume su si sé il compito di curare tutta la gestione della messa a reddito dell’immobile per conto del proprietario, dalla predisposizione delle schede illustrative alla promozione, anche online, il check in e check out dell’ospite, le pulizie eccetera. Questa è un’attività ben diversa dalla mediazione, come l’abbiamo delineata prima, e che va ben oltre la mediazione. Dobbiamo vedere quali responsabilità ha in questi casi l’intermediario. Naturalmente ciò dipende dagli incarichi ricevuti dal proprietario, che sarà tenuto a risarcire per il mancato adempimento degli obblighi che si è assunto. Penso agli adempimenti amministrativi legati alla locazione, quali la registrazione dell’immobile, il versamento dell’imposta di soggiorno, la comunicazione alla Pubblica Sicurezza, eccetera.

Ma anche per eventuali inadempimenti degli ospiti se la causa fosse in qualche modo riconducibile a lui, ad esempio un prolungamento del soggiorno consentito da lui in periodi per il quali il proprietario si era riservato l’uso dell’immobile.

O ancora, nel caso se ne sia assunto l’obbligo, i danni da mancata manutenzione: il caso dell’ospite che lascia l’appartamento prima del tempo a causa di disservizi dovuti all’incuria dell’agente.

Come dicevamo, per individuare le responsabilità, anche nei confronti del cliente, diventa fondamentale analizzare il rapporto che si è instaurato tra il proprietario e l’intermediario. In particolare, vedere se il mandato è stato conferito con rappresentanza o senza rappresentanza.

Sappiamo che il “mandato è il contratto con il quale un soggetto si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di altri” (art. 1703 cc). Ed è con o senza rappresentanza, a seconda che il mandatario abbia o no il potere di impegnare direttamente il mandante spendendo il suo nome.

Nel caso di mandato con rappresentanza il proprietario conferisce all’agente immobiliare una procura, attribuendogli il potere di agire in nome dello stesso mandante, con effetti giuridici che si verificano direttamente in capo a quest’ultimo (art. 1704 c.c.). Ciò significa che, oltre a mettere sul mercato l’immobile e gestire le prenotazioni, l’intermediario conclude direttamente i contratti ma lo fa in nome e per conto del proprietario di casa. In questo caso, il contratto di locazione breve è stipulato e dispiega i suoi effetti direttamente tra l’ospite ed il proprietario di casa.

Il mandatario senza rappresentanza invece agisce in nome proprio, e il contratto concluso con il conduttore è stipulato tra lui e il cliente. In questo caso si stabiliscono due rapporti: uno tra proprietario/mandante e agente/mandatario; ed uno tra agente/mandatario ed il terzo, mentre non c’è nessun rapporto diretto tra il terzo ed il proprietario. Pertanto, in questa ipotesi è il mandatario, cioè l’agente che, stipulando un contratto, nel nostro caso di locazione breve con il terzo conduttore, assume in proprio tutti gli obblighi e acquista in proprio tutti i diritti che derivano dall’affare trattato nell’interesse del mandante. Al mandante poi l’agente dovrà trasferire i risultati del negozio compiuto, ma questo non rileva per il cliente/conduttore, che per qualunque controversia o pretesa ha come interlocutore soltanto l’agente. Quindi l’intermediario da un lato assume rischi e responsabilità originati dal rapporto di mandato, e dall’altro assume su di sé le responsabilità derivanti dal contratto di locazione breve.

Di eventuali inadempimenti nei confronti, invece, del cliente/ospite è responsabile l’agente se ha agito senza rappresentanza, mentre è responsabile il proprietario se l’agente ha agito con rappresentanza.

Da ultimo, mi sembra utile fare un accenno al foro competente nel caso di controversie che dovessero sorgere tra intermediario e cliente.

In base all’art. 21 cpc competente “per le cause in materia di locazione … è il giudice del luogo dove è posto l’immobile”. Tuttavia, nei rapporti che stiamo analizzando, nella maggior parte dei casi il conduttore deve essere considerato un consumatore, cioè una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale. Dall’altra parte, invece, l’intermediario è un professionista, cioè, come dice la norma, la persona fisica o giuridica che agisce dell’esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale.

Ne deriva che i contratti conclusi dall’agente rientrano nell’ambito dell’applicazione del codice del consumo, e che la competenza non sarà più quella del giudice del luogo dove è posto l’immobile, ma quella del foro del consumatore, ovvero quello del giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore, sempre che la residenza o il domicilio siano ubicati nel territorio dello Stato.

Ciò significa, che nell’ipotesi in cui l’intermediario dovesse agire nei confronti di un cliente italiano, dovrebbe agire davanti al Giudice del luogo di residenza del cliente.

Diversamente le norme internazionali prevedono che, indipendentemente dal domicilio delle parti, in materia di locazione di immobili hanno competenza le autorità giurisdizionali dello Stato membro in cui l’immobile è situato. Con la precisazione che, in materia di contratti di locazione di immobili a uso privato temporaneo stipulati per un periodo massimo di sei mesi consecutivi, hanno competenza anche le autorità giurisdizionali dello Stato membro in cui il convenuto è domiciliato, purché il conduttore sia una persona fisica e il locatore e il conduttore siano domiciliati nel medesimo Stato membro.

Quindi al cittadino italiano si applica il foro del consumatore, mentre allo straniero si applica il foro ordinario, o il foro alternativo del suo domicilio se questo si trova nello stesso Stato dell’immobile locato.

Naturalmente invece in caso di contratto in cui l’agente ha agito con rappresentanza ed il contratto si è concluso tra il cliente ed il proprietario che non sia imprenditore le eventuali controversie sono di competenza del foro dell’immobile.